Betriebskosten im Fokus: „Warum zahle ich Betriebskosten für einen Parkplatz?“

Ein Park­platz im Frei­en, eine Gara­ge, ein Car­port, ein Tief­ga­ra­gen­park­platz usw. haben seit der Wohn­rechts­no­vel­le des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes 2002 einen eige­nen Min­dest­ei­gen­tums­an­teil bzw. Nutz­wert, wel­cher auch im Grund­buch ein­ge­tra­gen wird. Ihre Min­dest­an­tei­le für Ihre Woh­nung, Haus und Park­plät­ze, Gara­ge usw. sind im Nutz­wert­gut­ach­ten, erstellt von einem gericht­lich beei­de­ten Sach­ver­stän­di­gen für Immo­bi­li­en­we­sen, ersichtlich.

Die Betriebs­kos­ten für den Stell­platz, Gara­ge oder Car­port sind dem­zu­fol­ge ein Teil der Gesamt­kos­ten der all­ge­mei­nen Betriebs­kos­ten, die für die gan­ze Lie­gen­schaft anfal­len und sepa­rat vor­ge­schrie­ben wer­den müs­sen, da dies im Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz 2002 so fest­ge­legt wur­de. Ein wesent­li­cher Grund für die­se Geset­zes­la­ge ist, dass ein Auto­ab­stell­platz auch sepa­rat ver­kauft wer­den kann und der neue Eigen­tü­mer so auch sei­nen Bei­trag zu den Betriebs­kos­ten leistet.

 Ein Bei­spiel:

Ein Eigen­tü­mer der Nach­bar­lie­gen­schaft kauft einen Tief­ga­ra­gen­park­platz in Ihrer Lie­gen­schaft. Wären die Tief­ga­ra­gen­park­plät­ze kein Bestand­teil der Betriebs­kos­ten­ver­rech­nung, hät­te der Nach­bar sich nicht antei­lig an den Kos­ten der Lie­gen­schaft zu betei­li­gen und wür­de die Ein­rich­tun­gen und Auf­wen­dun­gen zum Betrieb Ihrer Lie­gen­schaft völ­lig kos­ten­los nutzen.

Wesent­lich ist zu erwäh­nen, dass sich die tat­säch­li­chen Gesamt­kos­ten Ihrer Lie­gen­schaft nicht ändern, es han­delt sich hier­bei aus­schließ­lich um die Ver­tei­lung der Kos­ten inner­halb der Liegenschaft.

Ein Bei­spiel:

Die gesam­ten Betriebs­kos­ten der Lie­gen­schaft betra­gen €30.000 — die Ver­rech­nung erfolgt nach Woh­nungs­ei­gen­tums­an­tei­len, die Lie­gen­schaft ver­fügt über 1000 Woh­nungs­ei­gen­tums­an­tei­le gemäß Grundbuch.

Ihre Woh­nung ist im Grund­buch mit 95 Woh­nungs­ei­gen­tums­an­tei­len ein­ge­tra­gen, Ihr Auto­ab­stell­platz ist mit 5 Woh­nungs­ei­gen­tums­an­tei­len im Grund­buch eingetragen.

Die Kos­ten­ver­tei­len erfolgt im Ver­hält­nis der grund­bü­cher­li­chen Anteile:

Wäre am Auto­ab­stell­platz kein Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det, wür­den sich die Gesamt­kos­ten von 30.000€ nicht ändern, denn die­se sind davon unab­hän­gig, ob am Auto­ab­stell­platz Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wur­de oder nicht. Sämt­li­che Kos­ten wür­den wei­ter­hin bestehen – man könn­te sagen „Den Auf­wän­den für die Lie­gen­schaft ist es herz­lich egal ob am Auto­ab­stell­platz Woh­nungs­ei­gen­tums begrün­det ist oder nicht…“

Unter die­sen Bedin­gun­gen wür­de Berech­nung wie folgt aussehen.

Ihre Net­to­be­triebs­kos­ten wür­den sich daher defac­to nicht ändern, ein Unter­schied bzw. Nach­teil für die Eigen­tü­mer liegt dar­an, dass der Umsatz­steu­er­satz für Nicht-Wohn­zwe­cke bei 20% liegt und für Wohn­zwe­cke bei 10%.

Die gesetz­li­che Grund­la­ge zu oben ange­führ­ten Erläu­te­run­gen fin­den sie im Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz § 2 Abs. 2 und § 32 Abs. 1:

(2) Woh­nungs­ei­gen­tums­ob­jek­te sind Woh­nun­gen, sons­ti­ge selb­stän­di­ge Räum­lich­kei­ten und Abstell­plät­ze für Kraft­fahr­zeu­ge (woh­nungs­ei­gen­tums­taug­li­che Objek­te), an denen Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wur­de. Eine Woh­nung ist ein bau­lich abge­schlos­se­ner, nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung selb­stän­di­ger Teil eines Gebäu­des, der nach sei­ner Art und Grö­ße geeig­net ist, der Befrie­di­gung eines indi­vi­du­el­len Wohn­be­dürf­nis­ses von Men­schen zu die­nen. Eine sons­ti­ge selb­stän­di­ge Räum­lich­keit ist ein bau­lich abge­schlos­se­ner, nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung selb­stän­di­ger Teil eines Gebäu­des, dem nach sei­ner Art und Grö­ße eine erheb­li­che wirt­schaft­li­che Bedeu­tung zukommt, wie etwa ein selb­stän­di­ger Geschäfts­raum oder eine Gara­ge. Ein Abstell­platz für ein Kraft­fahr­zeug ist eine — etwa durch Boden­mar­kie­rung — deut­lich abge­grenz­te Boden­flä­che, die aus­schließ­lich zum Abstel­len eines Kraft­fahr­zeugs gewid­met und dazu nach ihrer Grö­ße, Lage und Beschaf­fen­heit geeig­net ist; eine Stell­flä­che etwa aus Metall, die zu einer tech­ni­schen Vor­rich­tung zur Platz spa­ren­den Unter­brin­gung von Kraft­fahr­zeu­gen gehört, ist einer Boden­flä­che gleichzuhalten.

Im § 32 (1) WEG 2002 idgF. fin­den Sie zur Ver­tei­lung der Kos­ten fol­gen­den Wortlaut:

(1) Die Auf­wen­dun­gen für die Lie­gen­schaft ein­schließ­lich der Bei­trä­ge zur Rück­la­ge sind von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nach dem Ver­hält­nis ihrer Mit­ei­gen­tums­an­tei­le bei Ende der Abrech­nungs­pe­ri­ode zu tragen.

 Die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le (WEG-Antei­le) Ihrer Lie­gen­schaft fin­den Sie in Grund­buch, die­se sind Basis für die Ver­tei­lung der Kos­ten inner­halb der Gemeinschaft.