WEG Novelle 2022 — Wesentliche Änderung in der Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer

In Woh­nungs­ei­gen­tums­ob­jek­ten ste­hen sich häu­fig die Inter­es­sen des Ein­zel­nen und jene der All­ge­mein­heit gegen­über, wobei der Gesetz­ge­ber seit jeher ver­sucht, einen Aus­gleich zu schaf­fen. Wäh­rend der ein­zel­ne Eigen­tü­mer nach § 16 WEG berech­tigt ist, sein Objekt zu nut­zen und bestimm­te Ände­run­gen auch unter Ein­be­zie­hung von All­ge­mein­flä­chen oder ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tums­ob­jek­ten zu ändern, erlau­ben die §§ 24ff WEG den Eigen­tü­mern, Beschlüs­se zu fas­sen und Ände­run­gen gemein­schaft­lich herbeizuführen.

Das WEG 2002 kann­te bis zur Novel­le 2022 die Unter­schei­dung in Prä­senz- und Kon­sens­quo­rum nicht, da posi­ti­ve Ent­schei­dun­gen immer eine Mehr­heit der gesam­ten Mit­ei­gen­tums­an­tei­le erforderten.

Selbst wenn alle teil­neh­men­den Eigen­tü­mer einer Abstim­mung einer Maß­nah­me zustimm­ten, konn­te kein posi­ti­ver Beschluss gefasst wer­den, wenn sie weni­ger als die Hälf­te der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le dar­stell­ten. Pas­si­ve und nicht ent­schei­dungs­wil­li­ge Eigen­tü­mer konn­ten Ent­schei­dungs­fin­dun­gen mas­siv ver­zö­gern und ggf. ver­hin­dern. Anders als bei den Indi­vi­du­al­rech­ten nach § 16 WEG, kann die Zustim­mung auch nicht durch das Gericht sub­sti­tu­iert werden.

Die Novel­le 2022 adres­sier­te die­ses Pro­blem mit Wir­kung ab 1.7.2022 und bie­tet ab die­sem Zeit­punkt zwei alter­na­ti­ve Beschluss­fas­sun­gen:

1.) Die bis­he­ri­gen Beschluss­fas­sungs­kri­te­ri­en bestehen wei­ter­hin; das bedeu­tet, dass posi­ti­ve Beschlüs­se wei­ter­hin durch Zustim­mung der Mehr­heit der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le gefasst wer­den kön­nen. (Kon­sens­quo­rum)

2.) Ein Beschluss wird zukünf­tig auch gefasst, wenn die Zustim­mung von zwei Drit­teln der abge­ge­be­nen Stim­men vor­liegt, und die Zustim­mung  — abso­lut betrach­tet — mehr als ein Drit­tel der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le reprä­sen­tiert. (Prä­senz­quo­rum)

Ein Bei­spiel:

Neh­men meh­re­re Eigen­tü­mer, die zusam­men 35% der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le umfas­sen, an einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung teil und stim­men alle für eine bestimm­te Maß­nah­me, so liegt nach der Rechts­la­ge bis 30.6.2022 kein gül­ti­ger Beschluss vor. Gemäß der Rechts­la­ge ab 1.7.2022 liegt ein gül­ti­ger Beschluss vor!

Bei­de Ent­schei­dungs­al­ter­na­ti­ven sind seit 01.07.2022 gleich­wer­tig. Weder muss im Vor­feld fest­ge­legt wer­den, wel­che Mehr­heit ange­strebt wird, noch sind mit einer Vari­an­te Nach­tei­le ver­bun­den. Nach § 24 Abs 4 WEG ist ab 1.7.2022 jedoch aus­drück­lich dar­auf hin­zu­wei­sen, dass auch ein mehr­heit­li­ches Unter­blei­ben der Stimm­ab­ga­be eine wirk­sa­me Beschluss­fas­sung nicht ver­hin­dert kann.

Zusam­men­ge­fasst kön­nen Beschlüs­se seit 01.07.2022 auch mit fol­gen­den Kri­te­ri­en gefasst werden:

• Es muss eine Zustim­mung von zwei Drit­te der abge­ge­be­nen Stim­men bestehen
• Die Zustim­men­den reprä­sen­tie­ren zumin­dest ein Drit­tel der gesam­ten Mit­ei­gen­tums­an­tei­le gemäß Grundbuch